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今年早些时候，我认识了一个在北苑住别墅的姑娘，那时我对北苑还没什么了解，以为就是一个近一点的天通苑。我们在三里屯的Bubble喝着一款叫做北京雾霾的威士忌，我问她：
“那边儿有什么你推荐的楼盘么。”
姑娘捏起一片帕尔玛火腿，轻启朱唇道：“那边儿我只看得上润泽。”
这个世界是看脸的。假如有一套1600万一年增值200万的NAGA上院大平层和两套各800万一年增值400万的东湖湾两居室放在一起让你选，你会选哪个。
男人会考虑交通配套学区户型房龄税费车位增值blabla……从而选择东湖湾，而女人会选NAGA。原因只有一个——外观。
然而很多时候男人都要听女人的。这个世界是看脸的。
润泽，我记住这个名字后回家看了一眼，发现，我似乎要重新认识一下北五环了。
好几年前，我去百度办事，地址在西二旗。我第一次从西二旗的地铁口出来，当时的感觉就像是诺兰电影星际穿越里的宇航员登陆了一个未知的行星，心里只有一个想法：
这TMD是哪儿
在那之后我一下理解了那些背井离乡来了北京还说北京不好的北漂。我要是不住后海而是住西二旗，我也觉得北京不好。
其实老北京人在购置房产上，有一个天然的缺陷。老北京人觉得，出了二环，那就不叫北京了。长安街以南直接忽略不看，海淀是村朝阳是乡（以前真的是）。俗话说东富西贵，只有东城西城才能入得了眼。
大院儿子弟则看不起大院儿外的一切地方。
然而来北京奋斗的年轻人不这么想。有通州，就知足了。夏家胡同，就不错。海淀黄庄，那还有什么说的。和平里学区房，可以待姑奶奶。太阳宫大三居，嘿！
安河桥怎么了？那也是首都！你看看，门头沟都抢成什么样了。
事实是，在东西城，哪怕你是东单的长安太和，每平米从12万涨到13万，也就这样了。年化不到10%，首付门槛还高。
而在五环外，买对了小区，房价直接double都不止。
北京每年多少外来人口，多少留京的大学生，在他们身后又是多少支持他们买房的家庭。在北京，作为买家，你是要和全国的富人竞争。当这些人涌入一个地区，比如西北旺，比如西三旗，可以把这个地区的房价生生托高。
你挡不住的。没有人挡得住。
那么我们来看看北苑怎么样。
13号线，02年开始运营。5号线，07年开始运营。这两条地铁线交汇处的北苑可以说是北京发展相对比较早的近郊区之一了。
以13号线为分界线，南边的叫老北苑，北边的叫新北苑。老北苑很多早一点的小区名字都和植物有关，比如紫绶、茉藜、绣菊……都是这种看似附庸风雅的名字。这些老小区也不用看了，卖不上什么价格的。
老北苑最好的小区是山水蓝维和筑华年。山水蓝维其实小区环境不错，楼也不高，适合老人居住。不过车位十分紧张，据说二期那边还行。
山水蓝维
北京城建的筑华年可以算是老北苑最好的盘了。毕竟城建是北京市亲儿子，拿地也便宜、建筑质量也没问题，单价又不会给你弄得特别贵，大家都是为了完成任务。如果是买新房，这样的就不错。
筑华年是我在整个北苑看的第一个盘。
当时还挺逗的，我去那边儿一姑娘家撸猫去。晚上走在路上，导航上显示旁边就是网上看过的筑华年。此时传来了街边大爷大妈聊天儿的声音，在北五环外能听到一口倍儿正的的京片子，不由心中一阵亲切。再抬头一看，不由心中又是一片悲凉。
眼前是两座普通的不能再普通的大楼，我心想来都来了，便径直走入了大爷大妈们在的这个小区，没人拦着。楼里门禁电梯破旧，跟三环边儿上的老破小没什么区别。我站在漆黑的窗口向窗外望去，暗叹：原来北五环这样的楼都这个价钱了。
其实我一开始进去的是筑华年的回迁楼，和筑华年小区挨着但是是有墙隔开的。商品房还是不错的。
那天撸的美短，纹路和巴西龟一样
筑华年是老北苑单价最贵的盘，现在均价每平米6万8，部分户型单价8万（估计也可以谈），比去年同期涨了快一倍了。今年夏天巅峰时一礼拜涨二三十万不叫事儿。像这种领涨某个地区的盘，叫作地区之锚。房子比周边好出一截，不仅自身涨的快，还带动了周边一起涨。同为北五环，霍营的国风美唐、西二旗的金域华府都算是锚。
如果可以，还是尽力买同地段中最好的小区，买同小区里最好的户型。
筑华年。小区绿化很好
特别逗的是，在这边不管你是看800万的山水蓝维还是600万的筑华年，链家和我爱我家都会给你极力推荐一个叫望春园的小区，小区其实还成，但是以我阴暗的内心来想，人这么热情推荐里面一定是有问题的。总之，高压线边儿上的小区咱还是能不看就不看。
接下来咱们说说新北苑。
上面说了，13号线往北叫做新北苑。
在新北苑，有几个盘有一个共同的外号叫——“北苑四害”。
这个外号，无非是因为这几个盘把整个地区的房价都拉高了。
北苑四害分别是：润泽悦溪、天润福熙、花语城和华贸城。
其实我觉得现在华贸城可以被世华泊郡给取代了。尽管华贸城楼下就有华联是新北苑配套最好的，但毕竟挨着高压线、车位稀缺、小区不大、很多loft都户型不正，链家自己的人都不爱给你推这个。
世华泊郡，也是城建的。你就把它当做新北苑的筑华年就可以了。小区真心有点大，物业挺不错。和筑华年相比，泊郡的学区和小区环境都更好。（然而在北苑乃至朝阳谈学区我觉得没啥太大意义）
世华泊郡
现在链家属于风声鹤唳状态，把历史房价对比和户型对比的功能给隐藏了，特别不好。我拿别的网站查了一下，可以明显看出，北苑四害是个什么上涨趋势。
世华泊郡一年走势
上图10月的数据中，有不少930新政前签约的，只是10月才打网签，所以也被算入了上涨的一份子。等11月的数据出来，才是检验抗跌能力的时候。
下面是租金走势，其实也还行，贷款买也可以抵些月供。
下面是泊郡的两个户型，在北苑这边也都比较常见，两居的全南和三居的南北。
全南的两居一般没有明厨明卫的，客厅还有两个卧室都朝南还算不错。不过泊郡的楼外立面不算太平整，所以即便是全南户型，也要小心隔壁有没有遮挡。
南北的三居一般都是开门就是卫生间，虽然也不是正对着吧，但从风水角度讲我个人不太喜欢。尽管两个次卧朝北（其中最小的也就勉强当个书房），可整个房间仍然十分敞亮。
再来看看天润福熙和花语城。
天润福熙
花语城
花语城的走势曲线更加挺拔
天润福熙旁边还有一期没盖完的；花语城坏境如同小区名字，虽然小区不大。说实话这俩我都没细看，因为俩小区中间挨着一条马路……
我那段时间几乎天天往北苑跑去看盘，当我第一次怀着好奇的心情坐13号线在北苑站出来时，仿佛一下又回到了几年前，我第一次来到西二旗的时候。
大批的人流在黑暗中踩着泥土前行，穿过一座座高压铁塔。随着人流来到一个路口后，那天是七夕，有女孩一次次地尝试拿着花挤上公交；有男孩直接在路边坐下点一份麻辣烫，旁边的广告牌上印着开发商的巨幅海报；路口的另一头，面相朴实的大妈们伴着小苹果在星巴克前载歌载舞。
七夕那天，北苑路边买花的男人们。
最后来看润泽。润泽在新北苑的最北部独霸一方，分为悦溪、公馆、庄园、御府共四个楼盘。旁边就是清河营郊野公园，楼盘旁边公园多一方面说明环境好，另一方面也说明这个地方将来的变动和发展变得有限。当然，润泽的定位使得周围只要环境好就可以了。
当年开发商曾重金找过一位大师看过风水，大师看过后又重金修了一座寺庙，就是北边的娘娘庙。在链家的数据库里是可以查到凶宅的，老北苑的一个xx园相对就比较多。
润泽庄园
在今年的高峰段，卖家毁约现象十分严重。北苑四害两个月涨小两百万不成问题，人心都是肉长的，搁你你也毁。所以买房的朋友，能多交订金就多交。
可是，看过北苑的几个盘，我心中的疑虑仍然没有打消。望京和西北旺卖小十万一平我理解，毕竟产业聚集地。可北苑呢？又没有产业聚集，又没有什么像样的商圈，主要功能还是居住区。北五环十万块？这个价格买大望路不好吗？北五环真要有均价十万块的那天，二环不还得均价二十万？
住一环的朋友听罢我的问题，说：“你要知道，对于很多住天通苑的人来说，住北苑就是一个梦想。”
您怎么看呢？
来源：二环十三套
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金域华府都算是锚。 如果可以，还是尽力买同地段中最好的小区，买同小区里最好的户型。 筑华年。小区绿化很好 特别逗的是，在这边不管你是看800万的山水蓝维还是600万的筑华年，链家和我爱我家都会给你极力推荐一个叫望春园的小区，小区其实还成，但是以我阴暗的内心来想，人这么热情推荐里面一定
块？这个价格买大望路不好吗？北五环真要有均价十万块的那天，二环不还得均价二十万？ 住一环的朋友听罢我的问题，说：“你要知道，对于很多住天通苑的人来说，住北苑就是一个梦想。” 您怎么看呢？来源：二环十三套 邻友圈APP！带你玩转各社区的微信公众号东 坝 东霸邻友圈 dongba10